Betriebliche Immobilien und Infrastrukturen
Ich trage dazu bei, dass Bau – Nutzung – Betrieb optimal aufeinander abgestimmt sind – und damit Corporate Real Estate Management (CREM) wirksam wird.
Immobilien und Infrastrukturen werden effizient genutzt, Abläufe funktionieren reibungslos und die Zusammenarbeit im Alltag ist klar organisiert.
So schaffe ich Transparenz, steuere aktiv und unterstütze fundierte Entscheidungen über den gesamten Lebenszyklus.
Technik, Organisation und Management verbinde ich zu einer wirtschaftlichen und steuerbaren Gesamtlösung – von der Strategie bis in den Betrieb.
Inhaber
Projektleitung/Businessanalyse
Eigentümer-/Betriebsvertretung
Beratung Betriebs- und Facility-Management
Der Integrator und Implementierer - ein Umsetzer.
Kommunikationsstarke Persönlichkeit mit breitem Verständnis für Entwicklungsthemen in den Bereichen Immobilien, Servicemanagement, Informations- und Kommunikationstechnologie (ICT) und Gebäudetechnik (HLKSE).
Erfahrener Brückenbauer zwischen Eigentümern, Bauherren, Betriebsleitungen und Nutzergruppen. Ausdauer, persönliche Präsenz und ein starkes Netzwerk in der gesamten Schweiz sind die geschätzten Erfolgstreiber.
Weitsicht - Ich frage früh danach, was später für Sie wichtig ist.
form-follows-function - Ich orientiere mich an der Gestalt eines Gebäudes oder Bauwerks, dass sich logisch und direkt aus seinem Verwendungszweck ableitet, wobei Funktionalität und Zweckmässigkeit über reine Dekoration gestellt wird.
Nutzerfokus - Ich fokussiere das nutzungszentrierte Bauen und Betreiben als massgebende 'Erfolgstreiber'.
Team in freier Partnerschaft
Wir übernehmen gegenseitig stellvertretende Rollen sowie auch 2nd-Opinion / Sparring. Zusammen verfügen wir über ergänzende Erfahrung, Kompetenzen und verfolgen ähnliche Ziele und Werte - nach gemeinsamen Grundsätzen und Prinzipien.
Facilitator für Business-Ökosysteme in der Standort-, Areal- und Immobilienentwicklung
Portfolio- & Facility Management, Bewirtschaftung, Handel, Beratung, Bautreuhand
Organisationsentwicklung im Zusammenspiel Mensch, Technik und Organisation
Personalentwicklerin mit systemische Organisationsaufstellung, HR-BP
Die tomprojekte GmbH wurde 2007 als Einzelfirma dank einem langjährigen Neubauprojekt in einem Spitalareal gestartet. Verschiedene Projekte folgten im Technologiebereich, wie zum Beispiel Datacenter-Standorte in der Planungs- und Baubegleitung sowie Betriebskonzeption.
Im 2010 kam dann die Gründung der gmbh. Bisher konnten viele grosse Projekte im Bau- und Betriebsbereich abgeschlossen werden. Seit 2014 wurde die Vision Trilogie ‘Business – Bau – Betrieb’ für die durchgängige Wertschöpfung im Lebenszyklus des Marktangebotes weiterverfolgt.
2007 – Start als Einzelunternehmung
2010 – Gründung gmbh
Aktueller Standort CH-3013 Bern-Breitenrain, Schweiz
Inhaber Thomas Lüthi
Im Corporate Real Estate Management trägt das Projektmanagement der tompreojekte GmbH dazu bei, dass betriebsnotwendige Immobilien, Flächen und Infrastrukturen zielgerichtet auf die Anforderungen des Unternehmens ausgerichtet werden. Im Zentrum stehen die wirksame Verbindung von Geschäftsstrategie, Nutzung, Organisation, Technik und Betrieb sowie die strukturierte Steuerung von Veränderungen im Immobilien- und Flächenbestand.
Der Projektmanager übernimmt die fachliche und organisatorische Führung der ihm übertragenen Aufgaben und Projekte. Dazu gehören insbesondere die Klärung von Zielsetzungen und Anforderungen, die Erarbeitung von Grundlagen für Standort-, Flächen- und Nutzungsentscheide, die Koordination der beteiligten Anspruchsgruppen sowie die Steuerung von Terminen, Kosten, Qualität und Risiken. Er sorgt dafür, dass die Interessen des Auftraggebers im gesamten Projektverlauf konsequent vertreten und belastbare Entscheidungsgrundlagen für die Führungsebene bereitgestellt werden.
Ein wesentlicher Bestandteil der Aufgabe besteht darin, Bau, Nutzung und Betrieb frühzeitig aufeinander abzustimmen. Dadurch wird sichergestellt, dass Immobilienlösungen nicht nur planerisch und investiv, sondern auch betrieblich, organisatorisch und wirtschaftlich tragfähig sind. Der Projektmanager begleitet Vorhaben deshalb nicht isoliert aus baulicher Sicht, sondern unter Berücksichtigung der späteren Nutzung, der betrieblichen Abläufe, der Serviceanforderungen sowie der Lebenszykluskosten.
Weiter umfasst das Mandat die strukturierte Führung von Schnittstellen zwischen Auftraggeber, Nutzern, Facility Management, internen Fachbereichen, Planern, Unternehmern und weiteren Beteiligten. Der Projektmanager schafft Transparenz über Abhängigkeiten, Zielkonflikte und Handlungsoptionen und unterstützt den Auftraggeber dabei, komplexe Sachverhalte in nachvollziehbare und entscheidungsfähige Formen zu überführen.
Der Mehrwert des Projektmanagements im CREM liegt insbesondere in folgenden Erfolgspositionen:
Strategische Ausrichtung.
Immobilien, Flächen und Infrastrukturen werden konsequent an den Unternehmenszielen, den Nutzungsanforderungen und den betrieblichen Rahmenbedingungen ausgerichtet.
Transparente Entscheidungsgrundlagen.
Varianten, Auswirkungen, Kosten, Risiken und Abhängigkeiten werden nachvollziehbar dargestellt und in einer Form aufbereitet, welche fundierte Entscheide des Auftraggebers ermöglicht.
Integration von Bau, Nutzung und Betrieb.
Bereits in frühen Projektphasen wird sichergestellt, dass spätere betriebliche Anforderungen, organisatorische Abläufe und Serviceprozesse angemessen berücksichtigt werden.
Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus.
Nicht nur Investitionskosten, sondern auch Betriebs-, Anpassungs- und Folgekosten werden in die Beurteilung einbezogen, um nachhaltige und wirtschaftlich tragfähige Lösungen zu fördern.
Steuerbarkeit und Umsetzungssicherheit.
Durch klare Zuständigkeiten, strukturierte Prozesse, aktive Koordination und konsequentes Projektcontrolling werden Vorhaben wirksam geführt und in der Umsetzung abgesichert.
Nutzer- und Betriebsorientierung.
Flächen, Arbeitsumgebungen und Infrastrukturen werden so entwickelt, dass sie die betrieblichen Prozesse wirksam unterstützen und einen nachhaltigen Beitrag zur Leistungsfähigkeit der Organisation leisten.
Im Laufe des Lebenszyklus von Immobilien oder Arealen bringen verschiedene Akteure ihre unterschiedlichen kurz- und langfristigen Interessen ein. Meine Rolle ist es, diese Interessen systematisch zu koordinieren und durch gezielte Integration zum Erfolg zu führen.
Die Eis-, Wasser- und Sportanlagen der Stadt Bern werden derzeit in mehreren Schlüsselprojekten modernisiert. Im Fokus stehen die Erneuerung und Aufwertung zentraler Anlagen wie Ka-We-De, Marzili, Lorraine und Weyermannshaus – mit Verbesserungen bei Infrastruktur, Wasser- und Energietechnik, Sicherheit, Aufenthaltsqualität und Barrierefreiheit. Ergänzend werden Sportflächen ausgebaut und bestehende Anlagen effizienter und nachhaltiger betrieben (u.a. Erhöhung der Nutzungszeiten), damit Bern langfristig attraktive, zuverlässige und zeitgemässe Angebote für Sport, Freizeit und Erholung bieten kann.
Leistung:
Unterstützung in der Eigentümervertretung mit Verantwortung für die Steuerung immobilien- und sachenrechtlicher Belange, die Beauftragung der Abteilung Hochbau Stadt Bern sowie die projektbegleitende Koordination der Eigentümerbelange.
Gstaad ist regelmässig Schauplatz etablierter Sport- und Kulturereignisse von internationaler
Bedeutung. Zu den bekanntesten zählen das „Gstaad Menuhin Festival & Academy“, die „Country
Night Gstaad“ sowie die Sportevents „Swatch Beach Volleyball Major Series“, „Hublot Polo Gold
Cup“ und das „Swiss Open Gstaad“. Der zentrale Austragungsort ist das 'Sport- und Kulturzentrum. Dieses Areal, das mit vielseitig nutzbaren Gebäuden und Anlagen für Sport und Freizeit sowie einem
Festivalzelt bebaut ist, soll modernisiert werden.
Leistung:
In einem ersten Auftrag (SIA Phase 1 und 21): Fokussierung der nutzungsgerechten Entwicklung des Bauprojektes in der Rolle als pbFM (planungs- und baubegleitendes Facility Management). Spezifikation entsprechender Nutzungs-, FM-Anforderungen und erste Lösungsansätze für das Bauprojektteam.
Beim Neubauprojekt SBB (Büro / Entwicklungen Bahntechnik & Tests) sollen die Potentiale durch die intelligente Bauweise und frühzeitige Betriebsplanung ausgeschöpft und durch Optimierungen gesichert werden.
Leistung:
Integration der Nutzer- und Betriebsbedürfnisse der SBB in die Wettbewerbs-Ideen. Die daraus abgeleiteten Anforderungen im Team TU Losinger-Marazzi und Herzog & de Meuron für das Vorprojekt einbringen und zu vertreten.
Der aktuelle Servicevertrag des Providers ewb (als Anlagecontracting) läuft auf Ende 2027 aus. Mit dem neuen Vertrag wird auch die gesamte Kälteproduktion erneuert.
Leistung:
Im Mandat zur Eigentümervertretung galt es, die Interessen der Immobilien Stadt Bern im Lenkungs- und Fachausschuss zu vertreten.
Die SafeT SWISS, als Tochter der GVB, ist ein Beratungs- und Planungsbüro für Brandschutz und Elementarschutz. Ausrichtung auf den pflichtbewussten Eigenümer mit Verantwortungsbewusstsein.
Initialisierung der Strategie 2023-25, Gesamtverantwortung für die Organisation für die Teams in ZH, NE und BE. Wirksame Förderung und Einbezug der externen und internen Anspruchsgruppen sowie aktive Mitwirkung in den diversen Initiativen der GVB.
Leistung:
Überbrücken der CEO-Vakanz und ermöglichen der Einführung des neuen CEO bei SafeT SWISS. Übernahme der operativen Ergebnisverantwortung.
Entwicklung und Beschaffung einer Servicedienstleistung für die 8 Direktionen des Kantons Bern mit ca. 700 Digitalen Sitzungszimmern für den hybriden Einsatz in verschiedenen Audio/Video-Standards. Ausschreibung bzw. Beschaffung eines 'Managed Services' mit entsprechend geeignetem Provider als langjähriger Partner zur Übernahme eines Services mit verschiedenen Servicelevels (Bau und Betrieb).
Leistung:
Entwicklung eines Servicemodelles mit Businessanalyse, Projektleitung und Beratung im Servicedesign und -transition in den Betrieb.
Beim Entwicklungsschwerpunkt Bern-West Areal Ausserholligen sollen durch intelligente Bauweise und für einen rationellen Betrieb die Potentiale genutzt und durch Optimierungen frühzeitig gesichert werden.
Leistung:
Nutzer- und Betriebsvertretung zur Adaption der allseitigen Bedürfnisse, Anforderungsdefinition für den Betrieb (planungs- und baubegleitendes FM) sowie im Studienwettbewerb SIA143 entsprechend die Eigentümerin bzw. Bauherrschaft zu vertreten.
Das ASTRA steht mit den kantonalen Gebietseinheiten (Kant. Verbünde als Betriebsgesellschaften) vor der Herausforderung einer effizienten Zustandserfassung der Betriebs- und Sicherheitsanlagen BSA der Streckenabschnitten von Basel bis und mit Gotthard.
Da geht es um operative Effizienzsteigerung bei den Stakeholdern im Bereich Business, Infrastruktur und IT - immer mit der Frage: "Welche Facilities bzw. infrastrukturellen Objekte (z.B. Anlagen in Tunneln) wollen wir schrittweise digitalisieren und Workflows entsprechend skalierbar automatisieren?".
Leistung:
Business- und Prozessdesign für ein zeitgemässes CAFM zur strukturierten Zustandserfassung, zur weitsichtigen Erhaltungs- und Lebenszyklusplanung sowie zur strategischen Projektgenerierung. Ein weiteres Ziel ist die Optimierung der Ressourcen in Organisation und Facilities unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Perspektiven und Interessen der zahlreichen Beteiligten.
Statt mehr Personal anzustellen, verfolgen wir die Idee einer Organisations- und Rollenentwicklung um die offenen Aufgaben mit vorhandenem und erfahrenem Personal weiterzuverfolgen.
Leistung:
Workshops und Servicedesign in der Organisationsentwicklung für die Neuausrichtung des Immobilien- und FM-Teams zur optimalen Bewirtschaftung betriebsnotwendiger Immobilien.
Das neue Textilcenter mit modernen automatischen Waschproduktionsprozessen ist saniert bzw. erweitert und seit 2015 in Betrieb. Die Ver- und Entsorgungsysteme und auch die Lüftungsanlagen birgen Optimierungspotential. Aktuell geht es darum, die Daten zur Funktionskontrolle und Energiestatistik so zu generieren, dass ein jährlich wiederkehrenden CO2-Nachweis (Energie & Funktion) idealerweise 'auf Knopfdruck' möglich sein wird (Vorgehen: Prototyp - Pilotierung - Implementierung).
Leistung:
Begleitung der Bauphase als Bauherrenberater Technik und später bei der Wäschereierweiterung für die Projektleitung der Betriebsoptimierung zur Adaption an den sich verändernden Produktionsprozess.
«Als auftragsverwöhnte Abteilung standen wir plötzlich vor einem Problem, als unsere Bank-Kunden frische Ideen für den Erfolg forderten. tomprojekte gmbh war der ideale Partner, uns mit seinen Methoden den richtigen Impuls für unsere Neuausrichtung zu geben.»
Andrea Kaufmann, Head Hub Finova, Swisscom
«Bei Veränderungen in der Infrastruktur und Logistik sind wir bezüglich der Betriebskontinuität auf Punktlandungen angewiesen. Mit tomprojekte gmbh haben wir unsere Fokusthemen erkannt, und bis zur erfolgreichen Nutzung verfolgt. Das hat die Projektleiter unterstützt.»
Roland Spycher, Leiter Facility Management, PostFinance
«Eine neue Struktur, Durchhaltewillen und immer wieder Prüfung mit den Nutzern ob es wirklich stimmt, machte mein Projekt erfolgreich.»
Stefan Meili, Projektleiter Bauherr, Armasuisse Immobilien
«Einfach und anregend zu neuen Ideen gelangen. Durch Erfahrung und Methoden das Ziel erfassen und erreichen. Danke Thom.»
René Christen, CEO KTZ Kältetechnik Zollikofen
«Am Fachwissen liegt es nie. Systematisch durch das Verfahren führen, dabei alles unter einen Hut bringen - das bringt es.»
Markus Lüthi, Leiter Facility Management Energie Wasser Bern
«Mit dieser Methode der Zusammenarbeit haben wir aus dem alltäglichen Schaffen mehr herausgeholt und die Ziele der erfolgreichen Betriebsoptimierung erreicht.»
Michel Reust, Fachberater UNS, Armasuisse Immobilien
«Das ASTRA als Eigentümerin der Schweizerischen Nationalstrassen ist verantwortlich für ein Anlagenportfolio von mehreren Milliarden Franken. Effiziente Prozesse in der Erhaltungsplanung sind dabei die Basis für einen wirtschaftlichen und sicheren Betrieb der Strassen mit Sicherstellung einer hohen Verfügbarkeit. Mit Thomas Lüthi, Inhaber der tomprojekte GmbH, konnten wir die Prozesse im Bereich Lebenszyklus-Management von Betriebs- und Sicherheitsanlagen (BSA) analysieren, in Rekordzeit Workflows definieren und letztendlich auch digitalisieren. Thomas Lüthi hat sich dabei für mich als verlässlicher und kompetenter Partner ausgezeichnet mit einem sehr grossen Engagement und praxisnahen Ideen für die Umsetzung der Projektidee. Die Pilotierung des Prozesses steht in den nächsten Wochen an und ich bin bereits jetzt gespannt auf die Operationalisierung. Bahnbrechende Vorteile des Prozesses liegen in einer massiv höheren Aussagekraft bezüglich der strategischen Erhaltungsplanung von BSA Anlagen sowie dank der Digitalisierung in einer bisher nicht dagewesenen Aktualität der Informationen.»
Hanspeter Haas, Erhaltungsplaner BSA der ASTRA
Leistungsmodell: Unterstützung nach SIA 112 sowie SIA 101-108, PQM-Merkblatt 2007 'Qualität im Bauwesen'
Bauherren- und Betriebsvertreter verantworten den Projekterfolg über alle Phasenabschlüsse - bis hin zur Akzeptanz der mängelfreien Betriebsübernahme - niemand will den Verzug der Betriebsaufnahme riskieren
BM1 - Eigentümervertretung
''Wenn jemand freundlich fragt, warum das eigentlich so teuer wird''
Attraktivität einer Immobilie steigern, Nutzerbedürfnisse einbringen, immobilien- & sachenrechtliche Fakten klären, Eigentümerhaftung und Betreiberverantwortung (EiBeV) auf Handlungbedarf vertreten
BM2 - Fachcontrolling / PQM
''Die Kunst, Probleme zu finden, bevor sie einen Namen haben''
Zielorientiert die Projektleitung des Bauherrn unterstützen, bauliche und technische Probleme erkennen, Anforderungen durchsetzen, Ergebnisse mittels Audits und -Reviews (PQM) nachweisen
Leistungsmodell: Fachberatung nach SIA113, GEFMA, IFMA, ProLeMo, pbFM
Eigentümer, Unternehmen bzw. Bereichsleiter:innen sichern eine ergebnisorientierte Betriebsführung, die einen effizienten Betrieb und eine attraktive Nutzung über den gesamten Lebenszyklus gewährleistet – insbesondere in komplexen Nutzungs- und Betriebsstrukturen.
FM1 - Betriebsberatung/-planung FM
''Damit das Areal bzw. Bauwerk nicht nur 'dasteht', sondern auch zu Organisation und Prozessen passt''
Bisherige Nutzungs- und Betriebserfolge weiterentwickeln bzw. neu denken (rationell und digital). Optimierung der Betriebsführung und des Ressourceneinsatzes (Personal, Beschaffung Provider und IT-Apps CAFM)
FM2 - Projektbegleitendes Facility Management pbFM
''Damit aus einem Bauprojekt kein Betriebsproblem wird, - auch 20 Jahre später im Lebenszyklus nicht''
Wettbewerbs-, Planungs- und Baubegleitung aus Sicht der Nutzergruppen und des Betriebes ab Pflichtenheft Bauherr bis hin zur gesicherten Betriebseinführung (periodische Erfüllungsnachweise als FM-Reviews)
Leistungsmodell: Projektleitung und Businessanalyse nach HERMES, ITIL, SAFe
Betriebs- bzw. Bereichsleiter:innen verantworten die Nutzungsperformance bzw. die erwartete Produktivität in der Arbeitsumgebung. Die Herausforderung ist es, mit einem motivierten Entwicklungsteam aus vielen Ideen heraus die anwendbaren und gefragten Services zu realisieren - dies skalierbar mit fortschrittlichem Technologieeinsatz (ICT, IOT und AI/KI).
SM1 - Serviceentwicklung
''Damit der Betrieb nicht jeden Montag neu erfunden wird''
Creation-Workshops, Konzeption, Prototyping, Realisierung, ‘Make-Or-By’-Entscheide und Provider-Beschaffung nach Servicelevels
SM2 - Digitale Transitionen
''Damit digitale Lösungen im Praxistest zur produktiven Routine werden''
Vorbereitung und Betriebsaufnahme der Provider und Nutzergruppen, Vertragsmanagement, Überführung in eine digitale partnerschaftliche Zusammenarbeit
Geschäfts- / Bereichsleiter:innen verantworten den Geschäfts- oder Projekterfolg (Produktivität / EBIT) auch in kritischen Phasen. Die Herausforderung ist es auch, bei Personalengpässen / -vakanzen oder bei Spitzenauslastung die bestellgerechte Lieferleistung zu erbringen.
IM1 - Operative Leitung
''Ich frage nicht, wer zuständig ist, - ich bin es''
Umgehende Übernahme einer Führungsfunktion zur Betriebssicherung und risikobasierter Entscheidherbeiführung. Ergebnis- und erfolgszentrierte Messung der laufenden Performance (KPI/Service/Tempo/Risiko)
IM2 - Turnaround & Change
''Erst Stabilität. Dann Strategie. Dann Zukunft''
Sanierung unter Druck (akute Krise, Ergebnis-/Liquiditätshebel, harte Eingriffe, schnelle Wirkung), Changes = Menschen-/Akzeptanzseite der Veränderung (Kommunikation, Befähigung, Adoption – als eigenes Teilmandat oder integriert in Projekt/Interim/Turnaround).
Übertrieben? Überhaupt nicht - warum?
Ein Geschäftsführer ruft mich an. Es brennt – nach einer raschen und unkomplizierten Vereinbarung lege ich unmittelbar los. Und dann passiert etwas, das viele so nicht erwarten:
Ich übernehme – und arbeite.
Kein Einarbeiten.
Kein Ankommen und Angewöhnen.
Kein „Ich muss erstmal die Strukturen verstehen."
Warum?
Weil ich solche Situationen schon durchlebt habe - Grundmuster erkenne, bevor andere das Problem überhaupt greifen können.
Und nein, das macht mich nicht besser als das interne Team. Die Internen sind die Besten in ihrem Fach - aber sie sind eben auch gefangen - im Tagesgeschäft, in der Betriebsblindheit und in Strukturen die Veränderung wahnsinnig schwer machen.
Ein Interim Manager ist kein Ersatz für das Team. Er ist ein Beschleuniger auf Zeit. Frei von interner Politik. Frei von Hierarchien. Und genau deshalb schnell und effektiv.
Viele Turnarounds, Changes und Transformationen sind nicht an Kompetenz gescheitert, sondern daran, dass niemand frei genug war, sie durchzuziehen
tomprojekte GmbH Thomas Lüthi | Beundenfeldstr. 31a | CH-3013 Bern | Google-Maps
M +41 79 470 94 16 | luethi@tomprojekte.ch
